Подводная часть российского ипотечного айсберга

По лентам информагентств недавно прошла вполне обычная для России новость:«парламент» позволил хозяину этой части мира по своему усмотрению распределить 1,5 трлн руб. дополнительных доходов бюджета.

Кирпич за кирпичом – Россия строит себе гигантского размера ипотечную проблему

depositphoto.com

Конечно,некоторые комментаторы поспешили сказать,что все эти средства будут пущены навойну— нооказалось,что большая ихчасть предназначена для… компенсации банкам потерь отльготной ипотеки. Ивот это— нетривиальная новость: сослов министра финансов Антона Силуанова,наипотечные цели вобщей сложности пойдет свыше 1трлн рублей (позже он уточнил: 1,1 трлн),втом числе изупомянутых 1,5трлн— почти 500млрдруб. Посентябрьской (тоесть доувеличения) оценке Счетной палаты,ипотека в2024 году требовала 540млрдруб. Первоначальный план состоял в230млрд руб.

Иными словами,в2024 году расходы бюджета наипотечные льготы дважды увеличились вдвое! Это несопоставимо более быстрый рост,чем рост военных ассигнований. Особенно впечатляющий рост получается,если сравнивать с расходами бюджета на льготную ипотеку в 2023 году – 113,7 млрд рублей. Рост почти десятикратный!

Как разгоралась проблема

Причина понятна: рыночную ипотеку вРоссии неможет позволить себе почти никто. Чтобы строительный комплекс нестагнировал,власти в2020г. ввели программы семейной ильготной ипотеки: часть суммы (максимальный размер кредита для Москвы иСанкт-Петербурга— 8млн рублей,для остальных регионов ― 3 млн) выдавалась под 6% и8% годовых соответственно.

Жест невиданной щедрости состороны властей! Особенно если учесть,что ключевая ставка Банка России втот момент составляла 4,5%. Программа медленно набирала темп— доконца 2021г. поней было выдано кредитов чуть более чем на2трлн рублей,ноцены нановостройки из-за неё стали расти,адальше ипотечное движение приобрело характер снежного кома.

После начала СВО ставки немного выросли— ноувеличился иразмер максимальной суммы кредита (до6млн руб.,авМоскве,Санкт-Петербурге,атакже Московской иЛенинградской областях— до12млн руб.)Подскочила ключевая ставка ЦБ(вкакой-то момент до20%),авласти постоянно нагнетали напряжение,говоря оскором конце программы,— ивопреки этим заверениям нераз инедва еепродлевали. Клету 2022г. Банк России опустил ключевую ставку до9,5% годовых,иименно сэтого времени начались «тревожные тенденции».

В2022г. банки выдали ипотеки на4,9трлн руб.,в2023-м— на7,85 трлн,азапервые полгода 2024-го— на2,8 трлн,новкаждый изэтих периодов нальготные кредиты пришлось соответственно 48%,61% и82(!)% отобщей суммы (в2021-м эта доля составляла всего 29%). Сейчас банки управляют ипотечным портфелем почти на20 трлн руб.,иобслуживание его всущественной мере зависит отспособности (иотжелания) Кремля продолжать субсидировать льготные ипотечные ставки ивводить новые программы льготной ипотеки. Среди последних мыждем «помощи» государства для формирующих «новый средний класс» россиян,чьей единственной вжизни целью является участие ввойне игибель наней сцелью улучшения жилищных условий своих семей (отаком «обмене обычной жизни нагероическую гибель навойне» мыуже писали раньше).

Асубсидировать есть чего: если чуть больше года назад ключевая ставка составляла 12%,аразница между ней ильготной ставкой кредита— 4%,тоспрошлой недели разрыв достиг уже13%. Вероятно,Банк России прекрасно понимал,куда устремится ключевая ставка ипоэтому ещё сконца 2023г. совсё бóльшим упорством требовал прекратить выдачу льготной ипотеки.

Ипотечный кризис вырисовывается

ЦБдобился своего,нопроблема никуда неделась. Айсберг перестал расти вверх,ноего подводная часть только увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки. Если предположить,что половина общего ипотечного кредита предполагает субсидирование,асреднее значение ключевой ставки в2025г. составит около 20%,торасходы бюджета наэти цели приблизятся к 1,4 трлнруб. Ачто случится,если ставка пойдет дальше вверх,аона,кажется,пойдет,— страшно себе даже помыслить. Напомним,чтосогласно бюджету на2024г. иплановый период 2025–2026гг.,в2025-м насубсидии предполагалось направить 102,5 млрд,ав2026г. —всего 53,4млрд руб.

Различие планового иреального бюджетных показателей в 14 раз— даже для России явление экстраординарное.

Программа льготной ипотеки была обсуждена иосуждена много раз: она привела кросту цен нановое жильё на70%; создала беспрецедентный разрыв между стоимостью новостроек ивторички; породила огромное затоваривание нарынке после 1июля;косвенно привела кросту цен наарендное жильё,так как смечтами освоем жилье миллионам людей пришлось попрощаться.

Есть идругие опасные последствия: столкнувшись спадением продаж нового жилья на40-50% инеимея нивозможности,нижелания резко снизить цены,застройщики сейчас пытаются привлечь покупателей рассрочкой скрайне низкими платежами вближайшие год-два-три ирезким ихростом позднее. Эта стратегия вполне логична: известно,что просрочки поипотеке вРоссии минимальны— истроители обоснованно считают,что покупатель никуда неденется,если приобретёт квартиру ивъедет внеё (анынешние «рыночные» ставки,составляющие всреднем уже 25,4% годовых,неоставляют ему выбора при покупке).

Что всё это значит? Если говорить предельно просто,запоследние три года произошел резкий рост ипотечного кредитного портфеля. Российские банки в2024г. покажут суммарную прибыль в3,6-3,8трлн руб. —что значит: неменее четверти изнеё обеспечено платежами избюджета. Если они покакой-то причине прекратятся,заёмщики неимеют шанса расплатиться пообязательствам изсобственных доходов,истране гарантирован банковский кризис.

Нокак мыуже отметили,сейчас неизбежно начнется вторая волна— теперь уже неформального кредитования через рассрочки при низком размере первоначального взноса,— подозрительно похожая натот «бизнес»,скоторого начался американский ипотечный кризис 2008 года. Только консолидировать иперепродавать такие кредиты строители никому несмогут— как иобойтись без них,ведь вкрупных городах,накоторые приходится значительная часть новостроек,при нынешних темпах продаж они смогут быть реализованы за3-6 лет,ноникак нераньше.

И что же делать?

Хорошоли российские власти понимают,вочто они ввязались?

Унас нет ответа наэтот вопрос,но,вероятнее всего,осознание только лишь начинает приходить: всё-таки проблема веёнынешнем виде сложилась впоследние 12 месяцев или около того,арассказы «инфляционного короля» Банка России Алексея Заботкина оинфляционных таргетах искором снижении ключевой ставки убаюкивали правительство достаточно долго.Критически важным станет наступающий год: если ксередине 2025-го несложится условий для снижения ставок,убюджета появятся нежданные— инемаленькие— дополнительные траты. Авот новых доходов,подобных только что распределенным полутора триллионам,может инеслучиться. Параллельно заближайшие месяцы строители вполне могут оформить отсроченные продажи жилья на1-1,5трлн руб.,чтобы попытаться избежать банкротства— иесли через пару лет ситуация неизменится,именно свладельцев этих объектов иначнётся крах всего ипотечного «карточного домика».

Иначе говоря,Банк России летом этого года ликвидировал некую часть проблемы,нововсе нееёсаму. Теперь идефицит бюджета,истабильность банковской системы зависят оттого,насколько слаженно будут действовать ЦБиМинистерство финансов. Если ставки останутся наихнынешнем уровне или даже начнут медленно снижаться,за2025–2027гг. вРоссии произойдёт самый большой трансферт бюджетных средств впользу граждан,сопоставимый или даже превосходящий выплату зарплат икомпенсаций участникам СВО иихродственникам.

Радикальным вариантом ухода отэтой проблемы может стать пересмотр условий иотказ властей отвыполнения своих обязательств— нотакой шаг несёт всебе огромные риски: около 2,9млн льготных ипотечников (асчленами семей— 5-6млн человек) всамом активном возрасте исосредоточенные вкрупных городах,способны стать источником непосредственной угрозы для режима,иКремль натакое врядли решится.

Более мягким ответом моглибы стать,например,частичная заморозка банковских депозитов икапитализация процентов поним— такая мера позволилабы банкам оставить накопленные доходы набалансе,скрыть перекосы отформирования резервов под ипотеку изаставить всех российских вкладчиков разделить сгосударством становящееся уже неподъемным бремя ипотечного субсидирования,размывая границу ответственности власти играждан запродолжение войны. Это куда более реальная перспектива,так как она соответствует мифологии Кремля обдрайверах роста экономики через стимулирование роста затрат навойну— все средства хороши,втом числе изаморозка вкладов (про накопительную часть пенсии никто ведь уже иневспоминает,так что вчем проблема?).

Мыдаже инепредполагаем,что попадание внынешнюю западню стимулирует реальную борьбу синфляцией (что должно привести кфиксации тарифов естественных монополий,борьбе скартельными соглашениями иповышению конкуренции) ипоследующее снижение ставки— поскольку наэтом пути заметно такое количество конфликтов интересов,что поверить всчастливое разрешение всех имеющихся противоречий очень сложно.